不動産投資のリスクと、そのリスクを回避するために

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不動産投資に失敗する個人投資家が増えています!

リスク1 利回りだけを重要視していませんか?
利回りが15%、20%などという言葉をよく聞きますが、利回りの高さだけに飛びつくのは危険がいっぱいです。どんなに利回りが高くても、価格が安くても借りる人がいなければ、そもそも家賃収入が得られません。また、利回りの高い物件には何らかの難点があるということもよく言われていることですが、そのことを考えずに物件を確認することなく購入する人もいます。
リスク2 空き室になってしまったときのことを考えていますか?
全国平均の空き室率は13.1%にものぼり、特に東京以外の地方においては悪化の傾向にあります。また、全国の持ち家比率は61.2%にものぼりこちらも増加傾向にあり、残りの40%の賃貸マーケットを奪い合うような状況です。しかも、空き室になり賃貸収入が得られなくても、毎月のローンや諸経費を支払わなくてはなりません。
リスク3 信頼できる管理会社にお願いしていますか?
不動産投資ブームが加熱するあまり、投資適正に欠ける投資家が増えていたり経験の浅い個人投資家を対象に、投資に向いていない物件をわざと紹介したり、多くのメリットを強調してデメリットは一切説明しない、販売時だけいいところを見せる、などといった悪質な行為を行う不動産業者も残念ながら存在するのが現状です。

例えば、購入して数ヶ月経って自分のマンションを見に行くと放置状態でボロボロになっていて空室になりがちで、家賃を下げざるを得なかったというケースもあります。
リスク4 少子化による、賃貸需要の減少を知っていますか?
日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少しています。ただし、東京・都心部に限って見てみると、都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単 身世帯の増加により、都心部における賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。このように、マンション経営のリスクを回避するためには、都心部での好立地・好条件を満たす物件を選択することが不可欠になります。
リスク5 立て替えの必要性もあるかも?
現行の建築基準法で定められているコンクリートの厚さで建築されたマンションは、一説によれば90年間利用可能であると言われています。また、近年では不動産に対しての法整備も進み、各デベロッパーは一定の耐久性を維持できる規格でマンションを提供しています。建物は、メンテナンスをきちんと行っていれば、ローンを完済する頃老朽化による建て替えはほとんど必要なく、また、きちんとした修繕計画ができていれば、それに基づいてメンテナンスが行われるので安心です。
(例)
■同潤会アパート→築後70年で建て替え
 ※代官山:1927年に建設された日本最初の本格的コンクリート建て集合住宅
■丸ノ内ビルヂング→築後72年で建て替え
 ※商業ビル:通称「丸ビル」
リスク6
地震や大雨など自然災害や火災、物件内での自殺・死亡事故など想定外の事故が発生する場合もあります。
このようなことが起きた場合、次の借り手をつかず、家賃収入を得ることが困難になります
優良な販売会社の場合はこのようなケースが発生した場合の保証を準備していますが、準備していない販売会社も数多くありますので、パートナーとなる会社を選ぶ際には、注意しておきましょう。
リスク7
建物に重大な不備が発覚した場合、物件の価値は暴落し、借り手はつかなくなります。
その場合、洋服や靴のように、物件を返品することはできるのでしょうか?

2005年に発覚し大問題となった耐震構造計算偽造(姉歯事件)の際、投資物件を販売する各社は、それぞれ対応が異なり、返金への要求に応じる会社もあれば、返金への要求には応じず修繕のみ行う会社もありました
不備があったことが判明した物件は、修繕後もマンション自体の価値が落ち、なかなか借り手が付かないことも考えられます。そのため、選択するのであれば、返金要求に応じてくれるような会社であるかどうかも考慮しておきたいところです。

不動産投資失敗事例

ある学生の多く集まる街では、学生が賃貸住宅マーケットにおいて大きなウエートを占めています。入学当初は入居者がたくさんいるキャンパス近くのマンションでも、多くの学生が「アルバイトに不便」などの理由で途中から転居していくケースが多く、実際の平均空き室率は2割といった状況です。しかし、そんな物件とは知らずに投資目的で、キャンパス近くの物件を購入した投資家は空き室が続き、失敗してしまったとのことです。
普通のサラリーマンが東北と東海地方でそれぞれ中古マンションをフルローンで購入しました。合計で2億5000万だったそうです。販売会社は利回り13%と言っていたそうですが、それは満室時の想定利回りで、実際は2棟で約4割の空き室がありました。また2棟とも築20年近い物件にもかかわらず、大規模修繕がなされていません。外壁の修繕だけでも500万円くらいかかりそうです。現在の入居率でぎりぎり持ち出しになっていない水準ですが、これ以上空き室が発生してしまったらそのサラリーマンの収入ではとても補填しきれないでしょう。遅かれ早かれ破綻してしまうと思います。

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