不動産投資の利回りについて学ぶ

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不動産投資の利回りとは

不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」

不動産投資の利回りとは投資した金額に対して得られる利率のことです。
不動産投資では『表面利回り』と『実質利回り』があります。表面利回りとは、家賃収入を投資金額で割ったもので、収益を簡単に把握でき、一般的によく使われています。実質利回りは、購入物件を将来売ったとした売却額まで考慮した計算のことで家賃収入から賃貸管理費、建物管理費、修理費、火災保険料、固定資産税などを引いた額を投資金額で割ったものです。

新築マンションの場合の不動産投資利回り

不動産投資に限らず、投資を行なう際に気になるのは利回り。
現在、新築マンションでの不動産投資利回りは、4〜5%程度が一般的です。
一方、中古マンションの利回りは、数字だけで比べると、新築マンションよりも魅力的です。しかし、築年数にも左右されますが、予想外の出費が多いのも事実です。不動産投資をはじめる前には、プロに相談するなど、しっかりチェックしながら選びましょう。

中古マンションの場合の不動産投資利回り

不動産投資は、利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいです。本当に重視しなければならないのは、安定して賃借人を獲得できる物件かどうかということです。

不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り15%、20%という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えていますが、どんなに利回りが高くて、値段が安くても、借りる人がいなければ、そもそも家賃収入が得られません。
家賃相場や競合環境にも目を配っておかないと、経年による家賃の下落率が非常に大きいとか、一旦空室になるとなかなか埋まらないといった事態に陥っている物件も散見されるので要注意です。

例えば中古物件の中には、後で修繕費負担に悩まされるようになるケースも・・。地方の中古アパートを利回り20%で購入しても、築20年の木造だったため、まもなく、給湯器・エアコン・洗面・キッチン設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も・・。
もし赤水などが出て配管の修繕や交換が必要になると、20%の利回りでも修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。

多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶ方も多いです。

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