不動産投資Q&A:不動産投資物件選びは、利回り1…

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不動産投資Q&A 詳細

不動産投資の利回り

  • 不動産投資物件選びは、利回り15%以上や20%以上の高利回り物件がほんとにいいのでしょうか。危険はないのでしょうか。 業者が言わないようなリスクも教えてください。 新聞を見てると都心は5%程度の物件に、プロのファンドや、巨大資本の外資や企業が、投資を競ってるとありますが、なぜ地方の利回り15%以上や20%以上の中古物件は売れ残ってるのですか? 何か秘密があれば知りたいのですが。

  • 不動産投資で注意しなければいけないのが、リスクマネージメントです。利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいです。
    業者が言わないリスク?・・・
    「利回り15%以上、20%以上の高利回り物件」→本当に重視しなければならないのは、安定して賃借人を獲得できる物件かどうかということです。

    →どんなに利回りが高くて、値段が安くても、借りる人がいなければ、転がして転売益で儲ける業者でない限り、そもそも家賃収入が得られません。

    →家賃相場や競合環境にも目を配っておかないと、経年による家賃の下落率が非常に大きいとか、一旦空室になるとなかなか埋まらないといった事態に陥っている物件も散見されるので要注意です。

    →例えば中古の中には、後で修繕費負担に悩まされるようになるケースも・・。
     
    地方の中古アパートを利回り20%で購入しても、築20年の木造だったため、まもなく、給湯器・エアコン・洗面・キッチン設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も・・。
    もし赤水などが出て配管の修繕や交換が必要になると、20%の利回りでも修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。

    →ローンを組んで買う場合は、安定性という点にも要注意。
    空室が出たり、家賃が下がったりすると、返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのですが・・現実は・・・。

    →あるいは多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶという考え方もあります。

    →不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り15%、20%という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えてます。

    →プロの不動産ファンドは首都圏中心部の賃貸マンションに的を絞ってるのはなぜでしょうか。。
     一見利回りが高く見える地方でなく・・・。

    →数年後にどうなるかをわかっていて購入している勇気のある人ならいいのですが・・・恐ろしい限りです・・・とにかく、賃貸需要を考えることなく利回りに踊らされてはいけないということは、不動産投資を考える上で基本中の基本です。

    →なぜなら・・・中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定したりすることも可能なのです。
     高利回りで売ってしまえばそれまで。
     売り逃げです。
     長期の空室保証はしないのです。

    →たとえば、それまで空室だった物件を募集するときに、『礼金敷金なし。審査ゆるゆる。スタート3ヶ月間フリーレント(無料)(実質値引きだが賃料は高く設定されてるので利回りは良く見える)。』
    →などなど、相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです。
    そうです、このようにして高利回りの満室物件はつくられるのです。
    (あくまでも悪徳の場合です。みんなそうとは申しません。ただ、注意は必要です。)

    →ですから、長期の空室保証をしている業者かどうかも要注意です。しっかり調べましょう。


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