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資産運用としての収益性

  • マンション投資は収益性の高い資産運用とお聞きしましたが、 新築と中古ではどちらがより高い収益性を見込めるのでしょうか?

  • マンション投資としての収益性だけで比べた場合、中古の方が高いと思われがちですが・・・

    弊社におきましては、新築も中古も扱いますので、それぞれのリスクについて注意深く説明し、了解頂いた方にのみ物件の紹介もいたしております。

    特に要注意なのは、新築物件に対し中古物件は、大きなリスクを抱えることも考慮しリスクを承知で取り組むことが重要です。

    なぜなら・・・
    現在の中古物件は保証期間も僅か2年しかない時代に竣工し、その後の欠陥についてはオーナー様ご自身の負担となり、大規模修繕をしなくてはならない物件も多く、予想外の出費の恐れがございます。

    このことが社会問題となり、平成12年春から施行された新法『住宅の品質確保の促進等に関する法律』によって消費者保護がなされましたが、残念ながら中古物件は該当致しません。

    『住宅の品質確保の促進等に関する法律』
    新築住宅の取得契約(請負/売買)において、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補請求権等)が義務づけられました。

    又、バブル時の建物の外観は比較的良いのですが、当時はどの建設会社も大忙しで、現場監督・現場職人共に人手が不足し、日雇い労働者が多く投入されておりました結果、ずさんな建築現場となり不良完成物件が多いということが社会問題視されております。
    どんなに大手のゼネコンでも、現場は下請けでしたので同様でした。
    主要構造部のコンクリートの中にゴミが混じってたり、水とコンクリート混合比が悪かったり、海砂利の使用による酸化問題と・・・強度が確保できていない物件が問題になりましたが、その様な物件は世間に潜在しております。

    さらに、バブル時の物件につきましては投機的目的で購入されたケースが多い為、既に破綻しているオーナーも多く、管理修繕積立金の滞納者が多いことにより、正常な修繕が出来ずにスラム化し、物件自体の価値・収益性を悪化させるケースが御座います。

    逆に、現在の新築ワンルームマンション購入者は、長期所有目的で計画的に購入している為、ここ最近の築浅物件が中古で出回るケースは少なく、長期修繕計画も万全にされておりますので、ここ最近の築浅中古物件は希少価値大です。

    尚、中古物件は1室ごと戸別に業者が仲介しますので、物件一棟全体の『賃貸』管理を掌握出来ません。
    つまり、他のお部屋の居住者がどんな人なの?か、わからず、事件や事故の防止策が打てません。
    勝手に新興宗教の事務所にされたり、暴力団関係者が住まいや事務所に使用したり、風俗業者が事務所や従業員の社宅や控え室にしたり、営業行為に及ぶこともけっして少なくは無いのです。
    購入時はすべて確認していても、その後の物件一棟全体の『賃貸』管理が掌握されていなければ危険はついて回ります。
    正常な入居者が逃げ出し、スラム化し、物件自体の価値・収益性を悪化させるケースが御座います。

    新築物件におきましても、一般の分譲マンションは、購入者と居住者が同じですが、一部で投資用に運用される場合においては、1室ごと戸別に業者が仲介しますので、物件一棟全体の『賃貸』管理を掌握出来ませんので、上記のようなリスクがございます。

    逆に、現在の新築投資用のワンルームマンションは、一般に、物件一棟全体の『賃貸』管理を販売業者が掌握し、上記のようなリスクをヘッジしております。
    ただし、そこまでの保証をしない業者も御座いますので注意が必要です。弊社のように長期にわたる保証を文書で交わす業者か否かを確認ください。

    現在の新築投資用のワンルームマンションの購入者は、長期所有目的で計画的に購入している為、ここ最近の築浅物件が中古で出回るケースは少なく、長期修繕計画も万全にされておりますので、ここ最近の築浅中古物件は希少価値大です。


    リスクとひきかえに、収支については中古の方が良いのも事実です。

    ただし、実は中古物件は、
    新築当時からの築年数分の家賃収入を得られる折角の機会を消失している物件です。

    つまり、仮に耐用年数50年としますと、下記のように、中古(築20年)では、2,400万円もの家賃収入を得られる機会を消失している物件です。
    2,400万円以上安く購入できれば合格です。

    新築
    年間120万円収益×残存50年=6,000万円の生涯収益。

    中古(築20年)
    年間120万円収益×残存30年=3,600万円の生涯収益。


    若干の割安感では中古のリスクには見合わないので、手を出さない方が得策と考えます。

    購入時点で中古物件ですので、設備の老朽化に伴い、購入時の価格には表れない設備投資金を準備せざるを得ないケースが多く見受けられます。

    目先の多少の損得よりも、長期的なリスクヘッジを考慮の上、あらゆる面から見てリスクが低く、長期に渡り安定収益が見込める物件のご検討をお勧めいたします。

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