不動産投資Q&A:マンション投資を考えていますが…

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資産運用としての収益性

  • マンション投資を考えていますが、都心部の物件と地方の物件と迷っています。地方と都心どっち?が良いでしょうか?

  • マンション投資(不動産投資)は昔と少し違う形態に変わってきました。バブル崩壊後、不動産価格は右肩上がりで上昇するという「神話」は崩れ、土地を保有してキャピタルゲインを狙うよりも、活用して収益を上げる方が重要という、パラダイム転換が起きました。

    不動産の証券化に伴い、不動産の価値を賃料などの利益から算定する「収益還元法」も定着しました。

    現在の活況は、理由ある活況です。

    こうした構造変化に伴い、流動性が高まったことで不動産の売買が容易になり、経済性の裏づけのないバ
    ブルの懸念も薄まったのです。

    その結果、06年9月発表の基準地価では、3大都市圏の平均地価が16年ぶりに上昇に転じました。

    全国平均はマイナスが続き、利用価値の高い都心の一等地が高騰する一方、収益を生まない地方の土地は上がらない「二極化」の構図が明確になっています。

    大量のオフィス供絵にもかかわらず、東京のAクラスビルのオフィス空室率は1%台と、ほぼ空きのない状況で、賃料も高騰しています。

    例えば、就業者2万人を収容する(六本木)ミッドタウンの3棟のオフィススペースには、六本木ヒルズから移るヤフーをはじめ、シスコシステムズ、富士フイルムグループなどの本社が入居し、3月30日には満室でのスタートになります。

    三菱地所が4月27日、JR東京駅前にオープンするのが新丸の内ビルディング(新丸ビル)は、東京駅で未利用となっている空中権を移転する仕組みを使い、容積率を1760%まで高め、丸ビルより一回り大振りになりました。JFEホールディングスや日興シティグループ証券の本社のほか、大型の法律事務所などが入る予定です。

    賃料も、丸ビル開業時は坪4・5万〜だったのが6万円超に上がりました。

    07年から団塊世代の大量退職が始まり、今後オフィス労働者数の大幅な増加は期待できないにもかかわらず、オフィス需給は逼迫し、都心では07年以降も大型開発計画が尽きません。

    理由はシンプルです。

    ビジネス効率を上げる付加価値の高い物件が増え、都心部が既存ビルや周辺地域から需要を吸い上げているからです。

    02年完成の丸ビル以降のビルは、テロや個人情報漏洩に備えるセキュリティー、耐震性能、細かな空調の切り替えといった24時間業務への対応など、格段にスペックが上がりました。そのすごさが知られるにつれ、需要が高まるのは当然です。

    ビル単体だけでなく、新たな集積がもたらす地域全体のビジネス効率の向上も大きな理由になっています。

    東京都心部の不動産市場は絶好調です。

    一定水準を満たしたオフィスビルにはほとんど空室がなく、分譲マンションの売れ行きも東京圏全体としては好調を保っています。

    しかし、不動産市場が好調な場所は、東京都心部をはじめとする大都市圏に限定されます。

    地方でも地価下落幅はほぼ縮小傾向にありますが、全体的な傾向としては、東京都心部への都市機能の一極集中と不動産価格の二極化が進行しています。

    東京23区のAクラスオフィスビルの空室率は、03年6月末に過去最悪の8・8%に上昇しましたが、その後は急テンポで改善し、06年6月末には過去最低水準の0・6%となりました。
    3年間で過去最悪から最良へと大きく変化したわけです。

    東京23区のビル市場が急速に回復した要因は様々ですが、「大規模ビルの大量供給」と「規制緩和」が最も大きいでしょう。

    東京都心部では、03年春の「六本木ヒルズ」など3つの大規模再開発の完成が集中し、この状況については、大規模ビルが供給過剰となって賃貸ビル業界は大打撃を受けるという「2003年問題」を指摘する声もありました。

    ところが、03年後半から、優良ビルの増加がテナント移転の活発化を促し、ビル市場が活性化するといった、大量供給によるプラス効果が顕在化してきました。

    潜在需要が大きい場所で供給量が増加すると、受け皿を得た需要が顕在化し、新たな需要を生み出す基盤が創出されるようです。

    これに対して、潜在需要が乏しい場所での大量供給は供給過剰を引き起こし、市況悪化の原因となります。

    東京23区は優良ビルに対する潜在需要が大きいため、ビル供給量の増加は市況改善を促す場合が多いと考えられるのです。

    東京駅周辺は、東京圏で最も再開発の件数が多い。これらの再開発では、基本となる容積率が上昇したことに加えて、東京駅上空の未利用容積(いわゆる空中権)も有効活用されている。規制緩和を十分に活用した結果、新たに建設されたビルは、1700%程度の容積率を実現しています。

    東京23区では、東京駅周辺のほかにも、赤坂、虎ノ門、大崎、西新宿などで多数の大規模再開発が進行しています。

    しかし、03年ほどの大量供給とはならないため、今後、ビル不足感が強まると予想される。

    対照的に地方都市では、規制緩和が進んでも、オフィスビルなどの潜在需要が乏しいため、制度を活用することが難しい場合が多いようです。

    このため規制緩和は、大都市圏と地方圏の格差を拡大する一因となっているようです。

    マンション投資(不動産投資)なら、東京都がいいでしょう。

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