不動産投資Q&A:地方の不動産投資が利回り10%…

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不動産投資Q&A 詳細

収益物件

  • 地方の不動産投資が利回り10%とか20%とか物件情報が豊富にあり・・・余っているようでもあり・・投資が失敗しないのなら検討したいのですが・・・相談にのってくださいますか?・・本当に大丈夫か不安です。。。


  • 地方物件の目玉は『安価で高利回り!』???

    満室稼動すれば非常に優秀な物件が多く、地方物件とフルローンの組み合わせこそが昨今の不動産投資人気に一役買ったと言っても良いでしょう・・・・?

    自己資金0円で投資回収率の高い物件を投資対象とする。

    効率が良さそうですが全ての人がこれで成功しているのでしょうか?・・・いやいや失敗が多数報告されています。

    見せ掛けの収益性とフルローンの2つの誘惑で地方物件に投資した方たちはどうしているのでしょうか?失敗です。。。

    勿論上手く経営している方も少なくは無いですが、都心の不動産オーナーに比べて圧倒的に困ってる方が多いのです。。。

    ★死角★
    ⇒・想定していた賃料が取れない
    ⇒・思っていたほどに賃貸が決まらない
    ⇒・広告料がかかり過ぎて収支が伸びない

    事実です。


    ★カラクリ★
    ⇒・売りに出す際に前所有者が多額の広告料を出す事で賃貸を高く付けたりします。

    ⇒賃貸が高く付いた所で売りの広告が始まります。

    ⇒一見は高利回りの満室稼動物件です。

    ⇒実態は・・・稼働率が6割足らずの物件だったりします。

    ※それが見抜けなかった方々がだまされて苦労されているという事実。
     ⇒広告料を5ヶ月出して、賃料も下げているのに入居者が決まらないというオーナー様もいらっしゃいます。


    現在、日本全国の総世帯数は約4700万世帯あると言われています。
    それに対して住宅戸数は約7400万戸ありますので、住宅の数が世帯数をかなり上回っていると言えます。


    それに対して賃貸用のアパートやマンション等の賃貸用の住宅の着工率は年々増加傾向にあります。


    ご存知の通り、地方都市の中には過度の供給過剰のエリアがあります。

    このようなエリアに投資する事は大変危険です。

    将来的にほとんどの地方都市で、同じような傾向になる可能性を大いに秘めております。

    中古の物件を買ったオーナーさんの物件の周辺にはピカピカの新築物件が立ち並ぶわけです。

    賃貸付けに苦労する事は目に見えています。


    東京はどうでしょうか?↓↓↓


    東京は今後も人口増加が期待出来るので投資に向いているという事実とは逆に、地方都市が危険という事は将来の供給過剰が考えられるからです。


    ⇒単身者人口が増えるから等の情報は上記リンク先にありますが、1Rの利点は?

    Q・1Rマンションじゃなくても、区分所有マンションならファミリータイプでも良いのでは?⇒ファミリータイプに投資する事も誤りではないですが、比較してみて判断しましょう。

    ⇒ファミリータイプのマンションは、
    価格が倍以上!また、管理費等が高く収支を圧迫する事が多いです。

     利点としましては、一度賃貸されれば長い期間借りてもらえるといった点が挙げられます。

     しかし、退去時のリフォーム費用はかなりの金額ですし、リフォームの期間も部屋が大きい分長く見る必要が有ります。長いと1ヶ月かかってしまう事もあります。

     この期間は募集が出来ません。リフォーム費用とリフォーム期間でかなりの損失です。


    ⇒1Rマンションは、
     価格は安い!管理費等がファミリーと比較して安価な為に実質利回りを圧迫する事も少ないと言えます。

     退去時のリフォームに関しても費用がそれほど係らないので、弊社などはオーナー様には負担にならないサービスも用意しています。

     リフォーム期間も1週間程度と短いのですぐに募集を開始する事が出来ます。

     上記の通り、1Rマンションは退去申請から募集開始までの期間も短いので空室期間として遊ばせる時期も短く済みます。


     退去後にも1Rマンションは有利であると言えます。





    では、

    一棟収益物件は?。。。。

     価格の大きな案件を検討するにはそれなりの資金と年収が必要ですが1Rマンションであれば少ない資金で始められますし、早い方だと20代から始める事も可能です。

     物件を増やす際も、価格帯が低い区分所有マンションの方が有利であると言えます。

     次に良く出る意見で「区分は空いたら0だが一棟は何部屋も有るから空室にも強い」という事です。
     
     確かにその通りかも知れません。

     ですが区分も戸数を増やす事で解決出来ます。

     何より都内でも様々なエリアに分散して投資する事で、災害等のリスクの分散にもなります。

     出口戦略は!

     一棟売却しようとした際は!

     中古で買って築20年経ったアパートに融資を付ける事は困難ですね。

     購入者は「現金をお持ちの方」に限定されます。

     買い手の数は少ないのでスムーズな売却は難しいでしょうし、それどころか、現金の方に足元を見られて値切られます。

     
     区分所有マンションは鉄筋コンクリート造の物が多く弊社で取り扱っているような築10年位の物件であれば10年運用した後でも銀行は融資をしてくれるでしょう。

     買い手の方は一棟のケースとは異なり、現金の方だけではなくローンの方にも検討して頂けるので買い手は見つかり易いと言えます。

     都内の1Rマンションであれば、流動性が高いので売却は容易です。

     売却の際にも1Rマンションの方が換金性が高いと言えます。

    詳しくは↓↓↓


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