不動産投資Q&A:金利上昇は少しの間ないかもしれ…

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不動産投資Q&A 詳細

不動産投資の利回り

  • 不動産投資に少し興味があるのですが現在の地価を考えますと少し遅いのかなと感じております。金利上昇は少しの間ないかもしれませんが地価の状況が気になります。現在、新築での利回りはどのくらいなのでしょうか?

  • 現在、新築での利回りは4〜5%程度が一般的です。
    地価動向につきましては、東京都心『まだまだ割安で住宅地はピーク時に比べ半分以下の水準』との評価も一方ではあります。

    国税庁の路線価公表によると、全国約41万地点の基準宅地の平均路線価は、1平方メートル当たり前年比8.6%、1万円増の12万6000円で、2年連続の上昇です。

    ただ、上昇に転じた東京都心部の住宅地は84年、商業地域は80年と同水準にいまだいます。
    『地下水準はピーク時(91年)に比べ、商業地は約3割、住宅地は半分以下の水準』

    日本には、国債やその他の借金などを含めて830兆円もの借金があります。今は金利がゼロに近いからいいですが、将来金利が1%上がると830兆円の1%、8兆円もの金利負担になります。もし、金利が5%に上昇したら金利負担は40兆円です。現在の歳入が概算58兆円であることを考えると、国家財政の深刻な問題です。『年金財源不足』も心配です。

    この状況を止めるには、いずれどこかのタイミングでは、消費税率アップで歳入を増やし、歳出を大幅に削減するしかありません。⇒この二つの政策は、どちらも景気に大変な悪影響ですから、悪影響を相殺するだけの経済政策が必要です。⇒そこで考えられるのは、資産インフレを起こすことです。バブルほどの急騰ではなく、穏やかに土地や株価を高騰させて、悪影響を相殺するのです。日本の財政危機を救うには、この政策しかないとの専門家の意見も聞かれます。またその方向に舵が向いているとの見方をする方もいます。

    ・・資産インフレに備えて・・
    資産運用で大切なこと。それは長期的なトレンドの見極めです。未曾有の超低金利にある日本。ジャブジャブと余ったお金と、世界的な土地・株の高騰から取り残された日本を狙う世界からの投資マネー。
    国内外に迫った二つの要因は不動産が値上がりする「資産インフレ」への前兆のようです。

    豊かな老後を守るために、私たちはどうするべきなのでしょう・・・・・・

    ・・日本経済の現状はバブルの初期段階?・・

    今の日本経済は、バブルの初期段階に似ています。これから起きるのは、不動産などの資産インフレでしょう。それは現在の日本が非常な金融緩和状況にあるからです。

    政治経済の教科書には、1974年のインフレの原因として、列島改造計画による拡大財政に加えて、「未曾有の低金利」と書いてあります。低金利といっても当時の公定歩合は4.25%ですから、いかに今が低金利かがわかります。
    未曾有の超低金利でジャブジャブと余ったお金は、不動産などの値段を高騰させる要因になります。

    もうひとつの要因は、海外からの投資です。水もお金も低いところに流れますから、世界からたくさんのお金が、日本の不動産に入ってくるはずです。

    国内と海外、2つの現象面から資産インフレが推測されます。

    ・・資産インフレに備えるには不動産への投資・・

    ですから、不動産への投資です。

    リタイアを控えた方は、リスクをあまりとれませんから、安心できる長期空室保証型のシステムが調った、「ジャスダック上場シノケングループ」の「シノケンハーモニー」のような企業との取引が長期的には安心です。

    上記回答はあくまでも一方的な側面との見解もありますので、最終的には各個人が、日本経済の動きを勉強すれば自ずと答えは見えてくるかも知れません・・・

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    年金連合会『不動産に投資』賃料収入で・・・
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    国内最大の民間年金基金の企業年金連合会は、2008年度から不動産の開発事業への投資を始める。最大で運用資産13兆円の5%にあたる6500億円程度を投資に充てる方針。年金マネーの不動産市場流入が本格化する。企業年金の上部組織である連合会が不動産投資に乗り出す事で、今後は傘下の厚生年金基金など企業年金は追随する可能性もある。

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    東京圏へ人口流入 1-10月14万人、前年上回る
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    東京圏(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)への引越しなどによる転入超過数(転入者-転出者)は2007年1-10月の合計で約14万7900人となり、その前年1年分を上回ったことが総務省が発表した人口移動報告でわかった。東京圏では2001年以降、転入超が10万人超えている。2006年年も13万2033人とバブル期に迫る転入超だったが、2007年は4月時点で10万人を超え、15万人を超す可能性がある。

    近年、特に東京圏(1都3県)への人口集中が進んでいる。その背景として大幅な転入超過があげられる。1990年代後半以降、東京圏の転入超過数は人口の一極集中が目立ったバブル期に匹敵する規模になっている。地方から就学・就業機会を求めて転入する者が多いためと思われる。

    国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、3大都市圏、特に東京圏への人口集中が今後ますます進展するとされる。

     日本全体では、2005年に人口減少社会に突入したが、地方では一足早く人口減少が進んでいる。地方では、こうした人口減少が主要な労働力を構成する15-64歳の人口(生産年齢人口)の大幅な減少を引き起こしている。これは少子化の進展とあいまって、特に地方の若年層の労働市場に大きな影響を与えるであろう。

     東京圏をはじめとする大都市に若年層が流入する背景の一つに、若年層にとってやりがいのある仕事が地方にあまりないことがあげられる。地方の労働環境は産業、職種、働き方等の面で多様性に乏しく、価値の多様化した若年層のライフスタイルとミスマッチが生じている。


    その他、単身世帯の都心部増加傾向、将来推計等考慮しますと、都心部の単身者向けの投資用デザイナーズマンションを長期空室保証付きで運用できれば、程よくリスクヘッジ出来ていいのではないでしょうか。

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