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新型コロナウイルス騒動で揺れる不動産賃料。住まい用賃料は影響なし?

皆様、こんにちは。

いつもシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして、ありがとうございます。

今回、商業施設のテナントの賃料減額に関する記事がございましたので紹介させて頂きます。

 

日本経済新聞 2020/4/27(月)朝刊 より抜粋

テナント休業で賃料減額 民法が交渉カードに 相場観なく紛争の恐れ

新型コロナウイルスの影響で商業施設や店舗の休業が相次ぐなか、休業中の賃料の支払いを巡って大家と店子(たなこ)で厳しい交渉が始まっている。

与野党で家賃補助や猶予法案が検討されているが、現行法でも家賃減額などの一定の根拠になりうるとの見解を示す専門家は多い。

ただ減額幅などに相場観はなく、このままでは紛争になるケースも出てきそうだ。

「4月の売り上げはゼロになります。元の営業体制に戻れるまで、賃料の3割減額をお願いできないでしょうか」

銀座でカフェを営むある経営者は4月上旬、店舗所有者にメールを送った。

東京都による休業要請対象の業種ではないが、緊急事態宣言の下で、人通りが少なくなり店を開ける状態ではない。「心苦しいがお願いせざるをえない」と語る。

弁護士事務所には、入居するテナントから賃料の減額などを求められた商業施設や店舗用不動産のオーナーや、減額請求を検討するテナントからの問い合わせが相次ぐ。

所有者にとってテナントからの要請に応じて痛みを引き受けるかは難しい判断だ。

イオンモールが売上高にかかわらずテナントが支払う契約になっている「最低保証分」を減額すると決めたが、猶予にとどまらず減額にまで踏み込んだのはごく一部に限られる。

賃貸契約では「今回のような事態は想定されていないケースが大半」(大手法律事務所の弁護士)だ。

このため「契約ルールに関する法律などに基づく解釈が必要になるだろう」(松尾博憲弁護士)。

賃料の減額の根拠となりうるルールが現行法にもある。

4月に改正法が施行した現行民法では「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」、借り手に責任がある理由ではないなら、賃料が減額されると定める。現在有効な賃貸契約は改正前に結ばれたものが大半だが、「基本の考え方は旧法も変わらず、既存の契約を巡っても適用されるのではないか」(中野明安弁護士)。

また民法には、どちらにも責任がない理由で契約内容が実現できないとき、結果的に代金(賃料)を支払う必要がなくなるという一般ルールもある。東日本大震災で避難勧告が出た地域の賃料などでこの考え方が適用されていたという。

民法に沿えば「休業期間の賃料について減額交渉ができる法的根拠はある」(中野氏)との見方が強い。

ただ根拠の強弱は、休業の実態によって変わる。

大型施設などの全館休業であればテナントに選択の余地がなく、根拠は見いだしやすい。路面店などでも、自粛を名指しされた業種、危険度の高い地域など現実的に営業ができない度合いが高いほど交渉の余地がある。一方、飲食店がテークアウト向けに店舗の厨房を使えるなど営業努力が可能ならば余地は狭まる。

「最終的に損害をどう分担すべきかは司法の場で判断される」(中野氏)が、通常はまず個別協議で落としどころを探ることになる。

裁判は余裕のないテナントには現実的でない場合もあるが、法的根拠の存在は1つの交渉カードになりうる。

減額幅の相場観はないが、ある弁護士は「要請に従う休業の場合、3-5割程度の減額が現実的ではないか」とみる。

与野党で家賃補助や猶予法案などを検討する動きが出ているが、資金繰りが逼迫するテナントにとって支援が間に合うかどうかは不透明だ。

オーナーにとってはテナントをつなぎ留める利点も多いはずで、テナント側は減額、支払い猶予、分割払いなど、様々な提案を組み合わせて交渉すべき時期といえそうだ。

 

皆様、いかかでしたでしょうか。

今回の新型コロナウィルスの感染拡大を受け、商業施設や店舗の休業が相次ぐなか、休業中の賃料の支払いを巡って大家と店子(たなこ)で厳しい交渉が始まっているようです。

文中にも、銀座でカフェを営むある経営者が、「4月の売り上げはゼロになります。元の営業体制に戻れるまで、賃料の3割減額をお願いできないでしょうか」と店舗所有者にメールを送ったと記載がありますが、

専門家の見方によると民法には、どちらにも責任がない理由で契約内容が実現できないとき、結果的に代金(賃料)を支払う必要がなくなるという一般ルールもあり、東日本大震災で避難勧告が出た地域の賃料などでこの考え方が適用されていたというケースを考慮すれば、

「休業期間の賃料について減額交渉ができる法的根拠はある」との見方が強いと示しております。

また、減額幅の相場観はないが、ある弁護士は「要請に従う休業の場合、3-5割程度の減額が現実的ではないか」とみるとの記載もあります。

このように、今回の新型コロナウィルスの感染拡大を受け、今後の各テナントの収益悪化が懸念され、東証REIT指数は大幅に下落しております。

 

皆様の中でも、不動産REIT指数が大幅に下落した為、今後の不動産市況についてご不安に思われている方も多くいらっしゃると思いますが、

実は、不動産の中でも実需(住まい)に関する不動産は今回の影響を受けていないのはごぞんじでしょうか?

今回の件で、商業施設やホテル、民泊、マンスリーなどは、インバウンド需要の低下や緊急事態宣言による外出自粛により多大な影響を受けておりますが、実需(住まい)に関する不動産は、新型コロナウィルスが感染拡大している中でも、賃貸需要が大幅に変化する事はない為、賃料も下落する事無く非常に安定しております。

当社でも現在、37,000室超の物件の賃貸管理をさせて頂いておりますが、今回の件で家賃が下落したというお部屋はありませんし

入居率も約99%と高い数値で推移しているため、影響はまったくないといってもよいほどです。

現在、新型コロナウィルス感染拡大により、株式や投資信託、不動産REITなどの証券全般は、大幅に下落しその後、乱高下するなど非常に不安定な相場が続いておりますので、この数週間で大幅に資産を目減りさせてしまったという方の話も良く耳にするようになってきました。

そんな中、外的要因に左右されず、安定して運用できる投資先として東京のワンルームマンション経営が再度注目を浴びております。

弊社では、オンライン上のウェブ面談を通じて最新の不動産マーケット情報など皆さまのお役に立てる情報を無料でご提供させて頂いております。

今回の新型コロナウィルスによる不動産市場への影響についても詳しくお伝えさせて頂いております。

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皆様からのご連絡お待ちしております。

 

 

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