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【危険】相続した空き家で不動産投資をする

皆様、こんにちは。

シノケンハーモニーです。

今回は、面白い記事を見つけたのでご紹介させて頂きます。

8月12日 「MONEY PLUS 」

【相続した空き家で不動産投資をする素人が危険なワケ】

昨年末、祖母が亡くなり、一戸建ての実家が空き家となりました。両親もすでに他界して おり、私が相続します。

私は既に別の場所で一戸建てを購入し生活しているため、この実 家をどのようにしようかと悩んでおります。

私(40歳)の家族構成は、妻(40歳)、息子2人(小1、3)です。共働きで世帯年収は1,300 万円程度です。ローンもすでに完済し、現時点の資産(株式・預貯金等)は約3,000万円程 度です。

実家は土地が65平米で木造2階建て築40年。昨年の評価額は土地建物合計で800万程度です 。祖母が15年近く一人暮らしをしていましたので、一通りの生活用品はまだ整理されず、 置いてある状態です。

私の昔使用していた箪笥や机等も置いたままです……。周辺は住宅 街であり、小学校、中学校も近くにあります。JRも歩いて10分程度、のぞみが止まる駅も 歩いて15分程度。スーパーやコンビニもたくさんあり、非常に便利な場所です。 賃貸の場合、周辺の立地で同じような条件で検索すると約8~10万円程度の家賃で出てい ました。

賃貸の場合、リフォームなどの先行投資や維持費などを考えると、利益が出るか どうかわかりません。ただ、放置しておくよりマシかと思いますが、いかがでしょうか? 売却or賃貸、どちらがいいと思われますか? (40代前半 既婚・子供2人 男性)

 

深野:ご実家の不動産に関するご質問ですが、結論からいえば売却がいいと思います。

ご質問からは利便性の高い立地のようですが、果たしてリフォームなどの先行投資を行っ ても、長きに渡り借り手がつくかという問題があります。

 

減少する人口、上がる空室率

家賃収入を下げれば借り手は見つかるかもしれませんが、家賃を下げるほど先行投資を回 収する期間が長くなることを忘れてはなりません。

報道などでご承知のとおり、総務省が 公表した平成25年のデータによれば日本全国での空室率は13.5%にのぼります。 また、平成27年の年間推計では、人口は概算値で29万人も自然減(出生者数-死亡者数) となっているのです。

そのような状況下で借り手をずっと確保していくのは、年々厳しく なっていくと思われます。

不動産は金融資産と異なり、保有しているだけで固定資産税などの諸経費が発生する、つ まり借り手がいなければ持ち出しが発生し続ける資産なのです。

 

余剰不動産が増えるほど売却は難しくなる

不動産にも値上がり期待があるかもしれませんが、東京都区部のような人口が増加してい る地域であれば値上がりもありえるのでしょうが、その値上がりが点から面に広がってい くことは難しい気がしてなりません。

本来、資産運用、または資産の有効活用は利益の確保を期待して行うものであって、損失 を発生させることではありません。すべての不動産投資が利益を生まない(全員が失敗す る)わけではありませんが、利益を生んでいる人は片手間で不動産経営を行っているので はなく、不動産業を営むくらい時間を割いて活動しているのです。

酷な言い方になり申し訳ございませんが、「放置しておくよりマシかと思います」という 心意気では成功もおぼつかない気がします。

気分を害してしまったら申し訳ございません 。 現状でも不動産は余っており、将来さらに余剰不動産が増え売却が難しくなることを考え ますと、早めの売却を検討したほうがよいかと思われます。

上記まで MONEY PLUS 8/12 【相続した空き家で不動産投資をする素人が危険なワケ】引用。

 

皆様、いかがでしょうか。

新幹線のぞみが止まる駅まで15分と立地は大変良さそうに感じますが。 それは、あくまで住む場所なら良い立地でしょう。

しかし、投資として運用するのであれば記事にも記載がありましたが 人口動向を考えても東京都区部から選ばなければ、長期的に、合わせて出口も考えるとな ると難しくなるでしょう。

転入・転出の状況[2016年、単位は人、▲は転出超]

東京都 74,177    富山県 ▲1,004   長野県 ▲2,680   秋田県▲4,398

千葉県 16,075   香川県 ▲1,101   群馬県 ▲2,736   鹿児島県▲4,473

埼玉県 15,560   島根県 ▲1,252   栃木県 ▲2,988   岐阜県 ▲5,031

神奈川県12,056  鳥取県 ▲1,310   三重県 ▲3,597   長崎県 ▲5,573

愛知県 6,265    徳島県 ▲1,748   奈良県 ▲3,619   福島県 ▲5,839

福岡県 5,732    福井県 ▲1,820   山形県 ▲3,639   新潟県 ▲6,189

大阪府 1,794    岡山県 ▲1,973   愛媛県 ▲3,647   青森県 ▲6,323

沖縄県 ▲272    山梨県 ▲2,011   茨城県 ▲3,709   静岡県 ▲6,390

宮城県 ▲483    広島県 ▲2,136   山口県 ▲3,801   兵庫県 ▲6,760

滋賀県 ▲706    高知県 ▲2,265   岩手県 ▲3,870   熊本県 ▲6,791

京都府 ▲750    佐賀県 ▲2,300   和歌山県▲3,894  北海道 ▲6,874

石川県 ▲811    大分県 ▲2,608   宮崎県 ▲4,288

(2017年2月1日日本経済新聞3面抜粋)

また、記事の中にありました「利益を生んでいる人は片手間で不動産経営を行っているの ではなく、不動産業を営むくらい時間を割いて活動しているのです。」

正直、誰でも取組まれて利益が得られるのであれば、皆様取り組まれて利益を得ているは ずです。

失敗している方が大勢いらっしゃるのも事実です。

それでは、本業のお忙しいサラリーマンの方々は不動産投資を取り組むと失敗するのでし ょうか、、、 。

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